english

persian

turkish

russian

راهنمای کامل مدیریت ساختمان در ترکیه

قوانین، حقوق و وظایف

مقدمه

فروش ملک در ترکیه به دلیل موقعیت جغرافیایی و اقتصادی ممتاز این کشور، به یک بازار پرطرفدار تبدیل شده است. یکی از جنبه‌های مهم در خرید و فروش ملک در ترکیه، آگاهی از قوانین مدیریت ساختمان است. در این مقاله، به بررسی جامع "قانون مدیریت مشترک" (Kat Mülkiyeti Kanunu) در ترکیه خواهیم پرداخت که برای خریداران و مالکان املاک اهمیت زیادی دارد.

قوانین مدیریت ساختمان در ترکیه

634Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu، قانونی است که مالکیت و مدیریت ساختمان‌های مشترک را در ترکیه تنظیم می‌کند.

این قانون شامل مقرراتی است که به صورت زیر دسته‌بندی می‌شود:

حقوق و وظایف مالکان

مالکان بخش‌های مستقل در ساختمان‌های مشترک، حق دارند به اسناد مالی و گزارش‌های مدیریتی دسترسی داشته باشند. این دسترسی به شفافیت و اعتماد میان مالکان و مدیران کمک می‌کند.

حقوق وتغییر مدیران و هیئت مدیره وظایف مالکان

مالکان می‌توانند با درخواست جلسه عمومی فوق‌العاده و رأی‌گیری، مدیران و هیئت مدیره را تغییر دهند. این فرآیند در ماده 41 قانون توضیح داده شده است.

تغییر اعضای هیات مدیره و مدیریت ساختمان در یک مجتمع مسکونی

در ترکیه، قوانین مربوط به مدیریت ساختمان‌ها در "قانون مدیریت مشترک" (Kat Mülkiyeti Kanunu) تعریف شده‌اند. برای تغییر اعضای هیات مدیره و مدیریت ساختمان در یک مجتمع مسکونی، مراحل زیر باید دنبال شوند:

1. فراخوانی جلسه عمومی (Genel Kurul Toplantısı):

• درخواست جلسه: یکی از مالکین می‌تواند درخواست برگزاری جلسه عمومی را به مدیر ساختمان یا هیات مدیره ارائه دهد. این درخواست باید به صورت کتبی باشد و دلایل تغییر هیات مدیره و مدیریت ذکر شود.
• اطلاع‌رسانی به مالکین: مدیر ساختمان موظف است حداقل 15 روز قبل از جلسه عمومی، به تمامی مالکین اطلاع‌رسانی کند. این اطلاع‌رسانی می‌تواند از طریق نامه، ایمیل، یا نصب اطلاعیه در محل عمومی ساختمان انجام شود.
• زمان و مکان جلسه: زمان و مکان جلسه باید مشخص و در اطلاع‌رسانی ذکر شود.

2. برگزاری جلسه عمومی:

• نصاب جلسه: برای برگزاری جلسه عمومی، حضور حداقل نیمی از مالکین (بر حسب تعداد یا مساحت) ضروری است. اگر نصاب لازم حاصل نشود، جلسه به هفته بعد موکول می‌شود و در این جلسه با هر تعداد حاضرین برگزار می‌شود.
  
• تصمیم‌گیری: در جلسه عمومی، تغییر هیات مدیره و مدیریت باید به رأی‌گیری گذاشته شود. تصمیمات با اکثریت آراء حاضرین اتخاذ می‌شود.
  

3. انتخاب هیات مدیره و مدیریت جدید:

• کاندیداتوری: مالکینی که مایل به عضویت در هیات مدیره یا مدیریت ساختمان هستند، می‌توانند خود را کاندیدا کنند.
  
• رأی‌گیری: پس از ارائه برنامه‌ها و اهداف توسط کاندیداها، رأی‌گیری انجام می‌شود. نتایج رأی‌گیری باید به صورت رسمی ثبت و اعلام شود.
  

4. ثبت تغییرات:

• ثبت در دفاتر رسمی: تغییرات در هیات مدیره و مدیریت ساختمان باید در دفاتر رسمی ساختمان ثبت شود.
  
• اطلاع‌رسانی به مراجع ذی‌صلاح: تغییرات باید به شهرداری یا سایر مراجع مرتبط اطلاع داده شود.
  

نکات مهم:

• اسناد و مدارک: تمامی اسناد و مدارک مربوط به جلسه عمومی، از جمله دعوت‌نامه‌ها، صورتجلسه‌ها و نتایج رأی‌گیری باید به دقت نگهداری شوند.
  
• توجه به قوانین محلی: ممکن است برخی قوانین و مقررات محلی یا خاص هر ساختمان نیز وجود داشته باشد که باید به آن‌ها توجه شود.
  

با رعایت این مراحل و قوانین، می‌توان اعضای هیات مدیره و مدیریت ساختمان را در ترکیه تغییر داد.

تغییر زودهنگام اعضای هیات مدیره

در ترکیه، اگر میان ساکنین و اعضای هیات مدیره اختلاف وجود داشته باشد و ساکنین بخواهند کل اعضای هیات مدیره را زودهنگام و بدون اتلاف وقت تغییر دهند، باید مراحل زیر را طی کنند:

1. درخواست جلسه عمومی فوق‌العاده

ردرخواست کتبی: ساکنین باید درخواست کتبی برای برگزاری جلسه عمومی فوق‌العاده تهیه کنند. این درخواست باید توسط حداقل یک سوم (1/3) از مالکین امضا شود و به مدیر ساختمان یا اعضای هیات مدیره ارسال گردد. در درخواست باید دلایل تغییر هیات مدیره به طور واضح ذکر شود.

2. اطلاع‌رسانی و برگزاری جلسه عمومی فوق‌العاده:

• اطلاع‌رسانی به مالکین: مدیر ساختمان یا هیات مدیره موظف است پس از دریافت درخواست، حداکثر در مدت 15 روز جلسه عمومی فوق‌العاده را برگزار کند و به تمامی مالکین اطلاع دهد. در صورت عدم اقدام، درخواست‌کنندگان می‌توانند خودشان جلسه را سازمان‌دهی کنند.
  
• زمان و مکان جلسه: زمان و مکان جلسه باید به صورت مشخص در اطلاعیه ذکر شود و به تمامی مالکین اطلاع داده شود.
  

3. برگزاری جلسه عمومی فوق‌العاده:

• نصاب جلسه: برای برگزاری جلسه عمومی فوق‌العاده، حضور حداقل نیمی از مالکین (بر حسب تعداد یا مساحت) ضروری است. اگر نصاب لازم حاصل نشود، جلسه به هفته بعد موکول می‌شود و در این جلسه با هر تعداد حاضرین برگزار می‌شود.
  
• تصمیم‌گیری: در جلسه عمومی فوق‌العاده، تغییر هیات مدیره به رأی‌گیری گذاشته می‌شود. تصمیمات با اکثریت آراء حاضرین اتخاذ می‌شود.
  

4. انتخاب هیات مدیره جدید:

• کاندیداتوری: مالکینی که مایل به عضویت در هیات مدیره هستند، می‌توانند خود را کاندیدا کنند.
  
• رأی‌گیری: پس از ارائه برنامه‌ها و اهداف توسط کاندیداها، رأی‌گیری انجام می‌شود و هیات مدیره جدید انتخاب می‌شود.
  

5. ثبت تغییرات:

• ثبت در دفاتر رسمی: تغییرات در هیات مدیره باید در دفاتر رسمی ساختمان ثبت شود.
  
• اطلاع‌رسانی به مراجع ذی‌صلاح: تغییرات باید به شهرداری یا سایر مراجع مرتبط اطلاع داده شود.
  

نکات مهم:

• حفظ اسناد و مدارک: تمامی اسناد و مدارک مربوط به جلسه عمومی فوق‌العاده، از جمله دعوت‌نامه‌ها، صورتجلسه‌ها و نتایج رأی‌گیری باید به دقت نگهداری شوند.
  
• مشورت با وکیل: برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و اطمینان از رعایت کامل قوانین، مشورت با یک وکیل متخصص در امور مدیریت مشترک توصیه می‌شود.
  

با رعایت این مراحل، ساکنین می‌توانند در صورت وجود اختلاف، اعضای هیات مدیره را زودهنگام تغییر دهند و مدیریت جدیدی را انتخاب کنند.

حقوق دسترسی ساکنین به اسناد و مدارک مالی:

ساکنین ساختمان‌های مشترک در ترکیه حق دارند به اسناد و مدارک حسابداری، ریزتراکنش‌ها و صورت حساب‌های مالی دسترسی داشته باشند. طبق "قانون مدیریت مشترک" (Kat Mülkiyeti Kanunu) و به‌طور خاص ماده 41 این قانون، هر یک از مالکان حق دارد که به دفاتر، صورت‌حساب‌ها و اسناد مالی ساختمان دسترسی داشته باشد.

حقوق وتغییر مدیران و هیئت مدیره وظایف مالکان

درخواست رسمی:

هر یک از مالکین می‌تواند درخواست کتبی برای دسترسی به اسناد مالی ارائه دهد. این درخواست باید به مدیر ساختمان یا هیات مدیره تحویل داده شود.

اطلاع‌رسانی به هیات مدیره:

مدیر ساختمان یا هیات مدیره موظف است در اسرع وقت به درخواست پاسخ دهد و دسترسی مورد نیاز را فراهم کند.

بررسی اسناد:

مالکین می‌توانند در زمان مقرر به دفتر مدیریت ساختمان مراجعه کنند و اسناد مالی را بررسی کنند. این اسناد ممکن است شامل دفاتر حسابداری، صورت‌حساب‌ها، فاکتورها و گزارش‌های مالی باشد.

کپی اسناد:

در صورت نیاز، مالکین می‌توانند از اسناد مالی کپی تهیه کنند. ممکن است هزینه‌ای برای تهیه کپی‌ها از طرف مدیر ساختمان تعیین شود که باید به صورت شفاف اعلام شود.

نکات مهم:

• حفظ محرمانگی: مالکین موظفند اطلاعات محرمانه را حفظ کرده و از انتشار غیرمجاز آن‌ها خودداری کنند.
  
• مشورت با وکیل: در صورت بروز هرگونه اختلاف یا عدم همکاری از طرف هیات مدیره، مالکین می‌توانند با یک وکیل متخصص مشورت کنند تا از حقوق قانونی خود دفاع کنند.
  
• جلسات عمومی: در جلسات عمومی دوره‌ای یا فوق‌العاده، مالکین می‌توانند سوالات خود را در مورد اسناد مالی مطرح کرده و توضیحات بیشتری دریافت کنند.
  

در نتیجه، دسترسی به اسناد و مدارک مالی برای شفافیت و اعتماد میان مالکین و هیات مدیره بسیار مهم است و در قانون مدیریت مشترک ترکیه به‌طور کامل تضمین شده است.

نتیجه‌گیری

آگاهی از قوانین مدیریت ساختمان در ترکیه برای خریداران و مالکان املاک ضروری است. این قوانین به حفظ حقوق و وظایف مالکان کمک می‌کند و مدیریت صحیح ساختمان‌ها را تضمین می‌کند.

با مطالعه و رعایت این قوانین، می‌توانید از تجربه مالکیت و زندگی در ترکیه به بهترین نحو بهره‌مند شوید.

برای دسترسی به نسخه کامل قوانین مدیریت ساختمان (Kat Mülkiyeti Kanunu) در ترکیه، می‌توانید از لینک زیر استفاده کنید:

دانلود مستقیم قانون مدیریت ساختمان

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu

منابع

وزارت دادگستری ترکیه

Resmi Gazete

با مطالعه و رعایت این قوانین، می‌توانید از تجربه مالکیت و زندگی در ترکیه به بهترین نحو بهره‌مند شوید.